這個階層在 自2008年起國家陸續(xù)頒布了許多與房地產市場相關的政策進行調控，市場上也出現(xiàn)越來越多的開發(fā)商在從土地一級市場取得土地使用權后，會在二級市場尋求交易目標，導致如今在公司投融資及并購中，許多企業(yè)會通過股權轉讓的方式間接獲得目標公司名下土地使用權，叫股權轉讓，但實際上買賣土地的運作模式，通常是讓企業(yè)(尤其是房地產開發(fā)企業(yè))在最短的時間內，從一些沒有開發(fā)能力但名下有土地的開發(fā)商那里獲得土地，完成快速開發(fā)，獲得回報。這種交易方式看似符合市場化準則，但在法律上其是否有效？又存在哪些風險呢？

首先我們來看看股權轉讓和土地交易在實踐中的區(qū)別：在 1、股權轉讓與土地交易的對象、標的不同。股權轉讓中，雙方都是轉讓方和受讓方的股東，交易標的是公司股權，受讓方通過支付一定對價獲得或間接獲得公司的實際控制權。土地交易中，轉讓的對象是有形資產，主體是當前的土地使用者(即目標公司)。新的受讓人最終通過土地交易獲得轉讓土地的使用權。

2、兩種方式的稅費差異明顯。,股權轉讓主要涉及個人所得稅(或企業(yè)所得稅)和印花稅，其中稅負最重的企業(yè)所得稅只有20%。但在土地交易中，產生的稅費包括土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、所得稅等。而且總稅率接近40%甚至更高。

《中華人民共和國公司法》或《外商投資企業(yè)法》主要適用于3、適用法律、轉讓條件不同。.的股權轉讓，在轉讓過程中，對股東名下的股權轉讓沒有具體要求，對公司名下的土地也沒有具體限制。土地交易適用于《物權法》、《土地管理法》及相應的司法解釋、國務院行政法規(guī)等。交易過程中需要滿足兩個條件：1。目標公司已按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得土地使用權證書；2、按出讓合同約定投資開發(fā)，屬于房屋建設項目，完成開發(fā)投資總額百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)用地，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的；

4、兩種方式辦理行政審批的登記部門不同。's股權轉讓在目標企業(yè)所在轄區(qū)工商行政管理部門登記，土地交易在目標企業(yè)所在城市土地管理部門辦理。同時，需要復雜的土地評估程序。

通過上面對比，我們不難發(fā)現(xiàn)以股權轉讓的方式間接獲取公司名下土地使用權相較于傳統(tǒng)的通過土地轉讓獲取土地使用權的優(yōu)勢還是很明顯的：

面對復雜的土地評估程序、漫長的土地交易周期和繁瑣的交易申請審批，大多數(shù)企業(yè)都會望而卻步。而且一旦涉及土地評估，交易雙方就沒有漏洞可鉆，極大地鎖定了市場參與者的交易自主權。另一方面，沉重的稅收負擔也是企業(yè)家不愿意直接購買土地的主要原因。相反，通過股權轉讓的方式，可以大大減輕企業(yè)的稅負，縮短交易時間。通常可以在工商行政管理部門申請后3天內完成。最重要的是，這也給了市場主體更廣闊的交易空間，這無疑是對交易雙方更有利的交易方式。 就在前段時間，筆者正好有幸接受某大型地產企業(yè)委托，參與了該企業(yè)收購咸寧某地塊的商業(yè)談判，正是通過這種交易模式順利幫該企業(yè)完成了股權收購，獲得了目標企業(yè)名下土地使用權.但經過整個談判過程，筆者認為，雖然目前沒有有效的強制性法律禁止這種模式，但畢竟避免了高額稅費，在一定程度上影響了市場秩序，其中仍存在諸多法律風險，稍有遺漏就會使企業(yè)承擔不必要的經濟負擔，甚至導致整個交易被認定無效。因此，設計合理的交易框架以規(guī)避可能的法律風險尤為重要：

如果轉讓方與受讓方股東在1、股權轉讓對價設計要合理。故意約定低價避稅，極有可能被視為惡意串通，損害國家利益，不僅會被工商、稅務部門追究責任，而且股權轉讓價格對應的相關合同條款也會被認定無效。 2、確定股權轉讓程序。應明確股權轉讓中是否存在外資或國有控股，梳理股權轉讓流程，避免外資審批障礙或國有資產流失。

雖然3、避免受讓股東吸收目標公司的全部股權。現(xiàn)行稅法制度允許企業(yè)在不違法的情況下合理避稅，但如果受讓股東一次性購買全部股份，無疑會暴露出購買土地的真實意圖，從嚴格意義上講，該行為極有可能被認定為以合法形式掩蓋非法目的。因此，作者認為，多次轉讓和保留部分股權是更好的解決方案。

由于4、目標企業(yè)賬目要清晰。的股權轉讓只需要工商部門登記，不需要核實土地情況，因此對于收購股東來說，土地是否交付凈值、是否足額繳納轉讓費、土地是否抵押、標的企業(yè)的資產和債務是否存在尤為重要。甚至有必要分析目標企業(yè)過去和未來可能遇到的民事、刑事和行政風險，以確保股東交易安全和股東合法利益。 5、制定完備的股權轉讓文件,包括合作協(xié)議、股權轉讓協(xié)議、新公司章程等。并盡可能就不同性能條件下的補救措施達成一致。